Darf der Vermieter Abzüge von der Kaution in Österreich?
Als Mieter in Österreich fragen Sie sich oft, ob und wann der Vermieter Abzüge von der Kaution vornehmen darf. Dieser Text erklärt verständlich, welche Gründe zulässig sind, welche Fristen einzuhalten sind und welche Rolle Übergabeprotokolle, Rechnungen und Fotos spielen. Ich erläutere auch, wie Sie berechtigte Abzüge prüfen, unberechtigte Forderungen anfechten und welche Schritte zu einer Rückforderung führen können. Ziel ist es, Sie praktisch zu unterstützen: inklusive Hinweise zur Beweissicherung, zum Schriftverkehr mit dem Vermieter und zu gerichtlichen Wegen, falls sich die Situation nicht einvernehmlich klären lässt. Die Ausführungen beziehen sich auf geltendes österreichisches Recht und typische Wohnmietverhältnisse. Konkrete Formulierungen und Fristen nenne ich weiter unten.
Welche Abzüge sind zulässig?
Grundsätzlich dürfen Vermieter nur solche Abzüge von der Kaution vornehmen, die tatsächlich entstandene Kosten für Schäden oder ausstehende Zahlungen abdecken. Gesetzliche Grundlagen finden sich im Mietrechtsgesetz (MRG) und im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB).[1]
- Ausstehende Mieten oder Nebenkosten, die nachweisbar sind.
- Reparaturen für Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen, sofern Kostenbelege vorliegen.
- Vereinbarte Reinigungskosten, wenn dies im Vertrag steht oder nachgewiesene Endreinigung nötig ist.
- Kosten durch nicht zurückgegebene Schlüssel oder fehlende Ausstattung, wenn Verantwortung des Mieters belegt ist.
Wie wird abgerechnet und welche Beweise helfen?
Eine saubere Abrechnung enthält genaue Positionen, Zeitpunkte und Belege. Übergabeprotokolle beim Ein- und Auszug, Datumsstempel auf Fotos und originale Rechnungen oder Kostenvoranschläge sind entscheidend, wenn es zu Streit kommt. Bei Unstimmigkeiten ist oft das Bezirksgericht zuständig; informieren Sie sich über Verfahren und Fristen.[2]
- Übergabeprotokoll mit Unterschriften beider Parteien.
- Fotos mit Datumsangaben und Vergleichsfotos vom Einzug.
- Rechnungen oder Kostenvoranschläge für Reparaturen.
- Schriftverkehr (E‑Mails, Briefe) mit Forderungen und Antworten.
Was tun bei unberechtigten Abzügen?
Prüfen Sie die Abrechnung schriftlich und fordern Sie eine detaillierte Aufstellung mit Belegen. Setzen Sie eine angemessene Frist zur Rückmeldung und dokumentieren Sie alles. Reagieren Sie sachlich und fristgerecht, bevor Sie Schritte vor Gericht erwägen.
- Schreiben Sie an den Vermieter und verlangen Sie die Vorlage aller Belege.
- Versuchen Sie eine gütliche Einigung per Telefon und Bestätigung per E‑Mail.
- Sammeln Sie Beweise und notieren Sie Zeugen, falls vorhanden.
- Wenn nötig, reichen Sie eine Klage beim Bezirksgericht ein.
Häufige Fragen
- Wann darf der Vermieter von der Kaution abziehen?
- Der Vermieter darf abziehen, wenn konkrete, nachweisbare Forderungen bestehen, etwa offene Miete oder Schadensersatz für vom Mieter verursachte Schäden.
- Wie lange hat der Vermieter Zeit für eine Abrechnung?
- Es gibt keine einheitliche gesetzliche Frist; in der Praxis werden oft mehrere Monate genannt. Prüfen Sie Ihren Mietvertrag und suchen Sie bei Unsicherheit rechtliche Hilfe.
- Was mache ich, wenn Abzüge unberechtigt erscheinen?
- Fordern Sie Belege an, dokumentieren Sie Ihr Anliegen schriftlich und erwägen Sie, bei Nicht‑Einigung die gerichtliche Klärung.
Anleitung
- Prüfen Sie das Übergabeprotokoll und sammeln Sie Fotos vom Zustand bei Auszug.
- Bitten Sie schriftlich um eine vollständige Abrechnung mit Belegen.
- Führen Sie ein klärendes Gespräch und bestätigen Sie Vereinbarungen per E‑Mail.
- Sichern Sie alle Rechnungen, Angebote und Zeugenangaben.
- Reichen Sie, falls nötig, eine Klage beim Bezirksgericht ein; Online‑Formulare können über JustizOnline nutzbar sein.[3]
Hilfe und Unterstützung / Ressourcen
- RIS – Gesetzestexte und MRG
- justiz.gv.at – Informationen zu Gerichten
- JustizOnline – e‑Forms und Einreichungen
