Kaution, Schadensabzug & Rechte für Mieter in Österreich
Als Mieter in Österreich ist es wichtig zu wissen, wann der Vermieter Schäden von der Kaution abziehen darf und welche Rechte Sie haben, wenn Sie mit Abzügen nicht einverstanden sind. Viele Fragen drehen sich um Abnutzung, Reparaturen und ob eine Kaution komplett oder teilweise einbehalten werden darf. Dieser Leitfaden erklärt in klarer Sprache die üblichen Gründe für Schadensabzüge, wie Sie Beweise sammeln, welche Fristen gelten und welche Schritte es gibt—von einer formellen Aufforderung bis zur Klage vor dem Bezirksgericht. Ich nenne einfache Handlungsschritte und verweise auf offizielle Quellen, damit Sie selbstbewusst handeln können.
Was gilt bei Kaution und Schadensabzug?
Die rechtliche Grundlage unterscheidet je nach Mietverhältnis; im Wohnungsbereich spielen das Mietrechtsgesetz und zivilrechtliche Regeln eine Rolle.[1] Grundsatz: Der Vermieter darf in der Regel nur für tatsächliche Schäden oder wegen offener Forderungen von der Kaution abziehen, nicht für normale Abnutzung.
In vielen Fällen darf nur über tatsächliche Schäden und nicht über normale Abnutzung abgerechnet werden.
- Schäden über normale Abnutzung (z. B. durch unsachgemäße Nutzung)
- Offene Miete oder rückständige Betriebskosten
- Fehlende Schlüssel oder Beschädigungen an Schlössern
- Reinigungskosten bei außergewöhnlicher Verschmutzung
Gute Fotos und Übergabeprotokolle reduzieren Streit über Schadensumfang.
Belege, Fristen und Vorgehen
Sammeln Sie Beweise: Fotos, Rechnungen, Angebote von Handwerkern und das Übergabeprotokoll. Dokumente helfen, unberechtigte Abzüge nachzuweisen. Fordern Sie eine schriftliche Aufstellung der Forderung vom Vermieter und setzen Sie eine angemessene Frist zur Stellungnahme.
Bewahren Sie alle Belege und Mitteilungen systematisch auf und machen Sie Datumsangaben sichtbar.
Wenn sich keine Einigung ergibt, können Sie beim Bezirksgericht klären lassen, ob der Abzug zulässig ist; in vielen Fällen ist das Bezirksgericht zuständig.[2] Vor einem Gerichtsverfahren kann eine unabhängige Begutachtung oder Mediation sinnvoll sein.
Reagieren Sie auf Schreiben des Vermieters fristgerecht, sonst verlieren Sie womöglich Rechte.
Anleitung
- Sammeln Sie alle Belege: Fotos, Übergabeprotokoll und Rechnungen.
- Schreiben Sie dem Vermieter eine gegliederte Fragen- und Forderungsaufstellung mit Frist.
- Setzen Sie eine klare Frist (z. B. 14 Tage) zur Klärung oder Reparatur.
- Holen Sie bei Bedarf ein Kostenvoranschlag oder Gutachten ein.
- Bei fehlender Einigung: Klage oder Zahlungsanweisung beim Bezirksgericht prüfen.
Eine geordnete, schriftliche Kommunikation macht spätere Verfahren deutlich einfacher.
FAQ
- Kann der Vermieter die gesamte Kaution ohne Beleg behalten?
- Nein. Der Vermieter muss Abzüge in der Regel nachweisen und begründen; pauschales Einbehalten ohne Belege ist nicht zulässig.[1]
- Muss ich für normale Abnutzung zahlen?
- Normale Abnutzung fällt meist nicht unter erstattungsfähige Schäden; nur übermäßige Schäden sind anrechenbar.
- Wohin wende ich mich, wenn keine Einigung möglich ist?
- Wenn Gespräche scheitern, ist das Bezirksgericht zuständig; prüfen Sie auch Mediation oder eine unabhängige Begutachtung.[2]
Kernaussagen
- Dokumentieren Sie Schäden sofort und systematisch.
- Fordern Sie vom Vermieter eine schriftliche Aufstellung mit Belegen.
- Erwägen Sie gerichtliche Klärung, wenn eine faire Lösung nicht möglich ist.
Hilfe & Unterstützung
- RIS - Mietrechtsgesetz (MRG) – Kontakt und Infos
- Justiz.gv.at – Informationen zu Bezirksgerichten und Verfahren
- JustizOnline – Formulare und e-Services
