Kaution & Schäden: Mieterrechte in Österreich

Als Mieter in Österreich ist es wichtig zu wissen, wann ein Vermieter Schäden von der Kaution abziehen darf und welche Rechte Sie im Schadensfall haben. Dieser Artikel erklärt verständlich, welche Arten von Schäden abgedeckt sind, welche Beweismittel hilfreich sind und welche Fristen und Schritte für Rückforderung oder Widerspruch gelten. Sie erhalten praktische Hinweise zum Protokollieren von Mängeln beim Ein- und Auszug, zur Kommunikation mit dem Vermieter und zum Einreichen von Belegen. Ziel ist, Ihnen klare Handlungsschritte zu geben, damit Sie Kautionsstreitigkeiten vermeiden oder sachgerecht lösen können, ohne unnötige Kosten oder Verzögerungen. Bei größeren Streitfällen zeigen wir, wie Sie gerichtliche Schritte am Bezirksgericht vorbereiten, welche Formulare nötig sind und wann eine Rechtsberatung sinnvoll ist.

Was zählt als Schaden?

Ein Schaden liegt vor, wenn der Zustand der Wohnung über normale Abnutzung hinausgeht. Typische Beispiele sind durch unsachgemäße Nutzung entstandene Löcher, zerstörte Einrichtungsgegenstände oder Wasser- und Brandschäden. Die konkrete Bewertung richtet sich nach dem Einzelfall; gesetzliche Grundlagen und Entscheidungen können hier Orientierung geben.^[1]

• Beschädigte Türen, Fenster oder Scharniere (repair).
• Eingebrannte Böden, tiefe Kratzer oder gebrochene Fliesen (repair).
• Fehlende Schlüssel oder verlorene Fernbedienungen (document).

Normale Abnutzung vs. Schäden

Normale Abnutzung entsteht durch vertragsgemäße Nutzung und ist in der Regel nicht von der Kaution abzuziehen. Beispiele sind leichte Gebrauchsspuren an Böden oder verblasste Tapeten. Bei strittigen Fällen hilft eine Gegenüberstellung von Übergabeprotokoll und Fotos, um zu unterscheiden, ob es sich um normalen Verschleiß oder um ersatzpflichtigen Schaden handelt.

Praktische Schritte bei Kautionsstreit

Folgen Sie einer klaren Reihenfolge, um Ihre Chancen zu erhöhen, die Kaution vollständig zurückzuerhalten.

1. Belege sammeln: Fotos, Übergabeprotokolle, Reparaturrechnungen und Schriftverkehr dokumentieren (evidence).
2. Schriftlich reklamieren: Bitten Sie um eine detaillierte Abrechnung der Abzüge und setzen Sie eine Frist zur Rückzahlung (notice).
3. Kontakt suchen: Suchen Sie das Gespräch mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung und bieten Sie eine gütliche Lösung an (contact).
4. Gerichtliche Schritte: Reicht eine Einigung nicht, können Sie beim Bezirksgericht klagen; prüfen Sie Fristen und Formulare im Vorfeld (court).^[2]

Häufige Fragen

1. Darf der Vermieter die Kaution einfach einbehalten?

Nein. Einbehalte müssen begründet und belegt werden; einfache Vermutungen reichen nicht.

2. Welche Frist hat der Vermieter für die Abrechnung?

Es gibt keine einheitliche gesetzliche Rückzahlungsfrist, dennoch gilt: zeitnahe und nachvollziehbare Abrechnung erwarten; bei Streit kann rechtliches Vorgehen notwendig sein.^[1]

3. Was hilft vor Gericht?

Gute Dokumentation, Übergabeprotokolle und Fotos sind ausschlaggebend; bei Bedarf sind Belege und Zeugen wichtig.

Anleitung

1. Schritt 1: Sammeln Sie sofort beim Auszug Fotos und das Übergabeprotokoll (evidence).
2. Schritt 2: Fordern Sie schriftlich eine detaillierte Abrechnung der Abzüge und setzen Sie eine Frist (notice).
3. Schritt 3: Versuchen Sie eine gütliche Einigung per Gespräch oder Mediation (contact).
4. Schritt 4: Reichen Sie bei Bedarf eine Klage beim Bezirksgericht ein und legen Sie alle Belege vor (court).^[2]

Wesentliche Punkte

• Nicht jede Abnutzung ist ein abziehbarer Schaden.
• Belege und Fotos sind Ihre wichtigste Absicherung.
• Fordern Sie eine schriftliche, detaillierte Abrechnung ein.

Hilfe und Unterstützung

• RIS (Rechtsinformationssystem) zur Mietrechtsgesetzgebung (contact): ris.bka.gv.at
• Informationen zu Gerichten und Verfahren (contact): justiz.gv.at
• Elektronische Formulare und Einreichungen (contact): justizonline.gv.at

1. [1] RIS: Mietrechtsgesetz (MRG)
2. [2] Justiz: Bezirksgerichte und Zuständigkeiten
3. [3] JustizOnline: Formulare und Einreichungen