Kündigung durch Vermieter: Rechte Mieter in Österreich
Als Mieter in Österreich fragen Sie sich vielleicht, ob der Vermieter das Mietverhältnis selbst korrekt kündigen kann und welche Fristen gelten. Dieser Text erklärt verständlich, welche Gründe eine rechtmäßige Kündigung erlauben, welche formalen Anforderungen und Fristen einzuhalten sind, und wie Sie als Mieter reagieren können. Wir behandeln Untermiet-, Zeitmiet- sowie ordentliche und außerordentliche Kündigungen, die Bedeutung der Schriftform, Nachweisfragen und welche Gerichte bei Streitfällen zuständig sind. Dazu finden Sie praktische Schritte, wie Sie Fristen wahren, Dokumente sichern und erforderliche Anträge stellen, damit Sie Ihre Rechte in Österreich schützen können. Außerdem erklären wir, welche Rolle Mietzinserhöhungen, Kautionen und Mängelmeldung im Zusammenhang mit Kündigungen spielen und welche Hilfe Behörden und Gerichte bieten können.
Wann darf der Vermieter kündigen?
Ein Vermieter kann nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Grundlage sind Regelungen unter anderem im Mietrechtsgesetz (MRG) und dem Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB), sowie gerichtliche Entscheidungen.[1] Übliche Gründe sind Zahlungsrückstand, schwere Vertragsverletzungen oder berechtigtes Eigenbedürfnis. Bei Freizeit- oder Zeitmietverträgen gelten oft abweichende Fristen. Entscheidend sind der Kündigungsgrund, die richtige Form der Zustellung und die Einhaltung gesetzlicher Fristen.
Typische rechtmäßige Gründe
- Zahlungsverzug (offene Mieten; rent) – Vermieter kann nach Mahnung und Ablauf der Frist kündigen.
- Schwere Vertragsverletzung (z.B. wiederholte Störung oder unerlaubte Untervermietung).
- Eigenbedarf oder berechtigtes Interesse an der Rückgabe der Wohnung (move-out).
Form und Fristen
Kündigungen müssen in vielen Fällen schriftlich erfolgen und dem Empfänger nachweisbar zugestellt werden. Die Fristen hängen vom Mietverhältnisstyp ab: Zeitmiete, unbefristete Hauptmiete und typische MRG-Wohnungen haben unterschiedliche Kündigungszeiträume. Bei Zahlungsrückstand sind oft kürzere Fristen möglich, bei ordentlichen Kündigungen längere. Achten Sie auf Zustellungsnachweise und belegen Sie Empfang oder Zustellung.
Was zählt als formaler Fehler?
- Kündigung ohne schriftliche Form oder fehlende Unterschrift (form).
- Keine klare Angabe des Kündigungsgrundes oder falsches Datum (document).
- Unzureichende Fristangabe oder fehlerhafte Zustellung (calendar).
Wenn ein formaler Fehler vorliegt, kann die Kündigung unwirksam sein. Dokumentieren Sie Posteingang, Fotos und alle Kommunikation.
Wie sollten Mieter reagieren?
Prüfen Sie zuerst die Kündigung auf formale Mängel und Fristen. Sichern Sie alle Belege: Mietverträge, Zahlungsnachweise, Schriftverkehr und Fotos von etwaigen Mängeln. Wenn Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit haben, setzen Sie eine schriftliche Gegendarstellung auf und legen Sie Widerspruch oder Beschwerde ein. Bei drohender Räumung sollten Sie unverzüglich rechtlichen Rat einholen oder beim Bezirksgericht prüfen, ob eine gerichtliche Aufkündigung vorliegt.
Praktische Schritte
- Belege sichern: Mietvertrag, Zahlungsbelege und Schriftverkehr fotografieren und speichern.
- Fristen notieren und Termine im Kalender eintragen (calendar).
- Bei Unklarheiten Beratungsstellen oder Rechtsanwalt kontaktieren.
FAQ
- Kann der Vermieter ohne Grund kündigen?
- Nein, in den meisten Fällen braucht der Vermieter einen gesetzlich anerkannten Grund oder die vertraglich vereinbarte Möglichkeit zur Kündigung.
- Welche Fristen gelten bei Zahlungsrückstand?
- Bei Zahlungsrückstand gelten oft verkürzte Fristen; genaue Zeiträume hängen vom Vertrag und der Rechtslage ab.
- Was mache ich bei fehlerhafter Zustellung?
- Bewahren Sie alle Belege und legen Sie gegebenenfalls Widerspruch ein oder suchen Sie gerichtliche Klärung.
Anleitung
- Prüfen Sie sofort die Kündigung auf Form und Frist.
- Sichern Sie alle relevanten Dokumente und Zahlungsnachweise.
- Nehmen Sie bei Unsicherheit rechtliche Beratung in Anspruch oder kontaktieren Sie die zuständige Behörde.
- Wenn nötig, bereiten Sie eine Klage oder einen Antrag beim Bezirksgericht vor.
Wesentliche Erkenntnisse
- Kündigungsfristen und Formvorschriften sind zentral für die Wirksamkeit einer Kündigung.
- Dokumentation und Nachweise erhöhen Ihre Verteidigungsfähigkeit deutlich.
- Suchen Sie rechtzeitig Beratung, wenn Fristen knapp werden.
Hilfe und Unterstützung
- RIS - Gesetzestexte und Kommentierungen
- Justiz.gv.at - Gerichte und Verfahren
- JustizOnline - Formulare und e-Services
