Mieter-Musterbrief: Schäden & Kaution in Österreich
Als Mieter in Österreich können Schäden an der Wohnung und Fragen rund um die Kaution zu Unsicherheit führen. Dieser Ratgeber erklärt in klarer Sprache, welche Arten von Schäden üblich sind, wie Sie Beweise sammeln und Fristen im Mietrecht beachten. Sie erhalten eine Musterkorrespondenz, Hinweise zur formellen Dokumentation und konkrete Schritte, um die Kaution zurückzufordern oder gegen unberechtigte Abzüge vorzugehen. Praktische Tipps helfen beim Fotografieren von Mängeln, beim Führen eines Übergabeprotokolls und beim rechtzeitigen Reagieren auf Schreiben des Vermieters. Die Anleitung ist für Mieter ohne juristische Vorkenntnisse ausgelegt und verweist auf offizielle Stellen und Formulare, damit Sie Ihre Rechte in Österreich effizient wahrnehmen können.
Was gilt als Schaden?
Als Schaden gelten an der Substanz oder Ausstattung der Wohnung entstandene Beeinträchtigungen, die über normale Abnutzung hinausgehen. Typische Beispiele sind defekte Bodenbeläge durch unsachgemäßen Einbau, Brandflecken oder durch unsachgemäße Haustierhaltung verursachte Beschädigungen. Kleinere Gebrauchsspuren sind oft nicht abzugsfähig; im Zweifel hilft das Dokumentieren beim Ein- und Auszug.
Schritte zur Dokumentation
- Fotos erstellen (photo) mit Datum, Uhrzeit und Nahaufnahmen aller betroffenen Stellen.
- Mängelbeschreibung schriftlich festhalten (document) und an Vermieter senden.
- Schriftverkehr per Einschreiben oder E-Mail mit Lesebestätigung dokumentieren (notice).
- Rechnungen und Kostenvoranschläge sammeln (rent) für Reparaturkosten.
Wie beeinflusst das die Kaution?
Die Kaution dient als Sicherheit für ausstehende Ansprüche des Vermieters, etwa für nicht bezahlte Miete oder für Reparaturen nach berechtigten Schäden. Forderungen gegen die Kaution müssen konkret bezeichnet und belegt werden; der Vermieter darf nicht pauschal und ohne Nachweis auf die Kaution zurückgreifen. Bei Unklarheiten empfiehlt sich eine schriftliche Aufforderung zur Aufschlüsselung etwaiger Abzüge.
Musterbrief: Schäden melden und Kaution anfordern
Nachfolgend ein kurzes Musterschreiben, das Sie anpassen können. Senden Sie es per Einschreiben oder als E-Mail mit Lesebestätigung und heben Sie den Versandnachweis auf.
Beispieltext (kurz)
Sehr geehrte/r Frau/Herr [Name Vermieter],
hiermit zeige ich Schäden in der Mietwohnung in [Adresse] an, die am [Datum] festgestellt wurden. Ich füge Fotos und eine kurze Beschreibung bei und bitte um Bestätigung des Eingangs sowie um Information, ob Sie eine Begutachtung veranlassen. Zudem bitte ich um Rückzahlung der Kaution in Höhe von [Betrag] innerhalb von 14 Tagen, sofern keine berechtigten Abzüge vorliegen.
Wenn der Vermieter Abzüge macht
- Fordern Sie eine detaillierte Aufstellung der Abzüge inklusive Belegen an (notice).
- Prüfen Sie Belege und holen Sie gegebenenfalls eigene Kostenvoranschläge ein (document).
- Suchen Sie das Gespräch und setzen Sie eine Frist zur Klärung (contact).
Rechtliche Schritte und Fristen
Kommt keine Einigung zustande, können Mieter ihre Ansprüche bei Gericht geltend machen; in der Regel ist das Bezirksgericht zuständig. Achten Sie auf Verjährungsfristen und reagieren Sie zeitnah auf Mahnungen oder Klagen. Bei rechtlichen Fragen oder zur Einreichung von Formularen kann JustizOnline helfen.[2] Für Auslegungen des Mietrechts sind die Bestimmungen des MRG maßgeblich.[1]
Häufige Fragen
- Wer trägt die Beweislast für Schäden?
- Der Vermieter muss Abzüge an der Kaution begründen und Belege vorlegen; der Mieter kann Gegenbeweise durch Fotos, Übergabeprotokolle oder Zeugen liefern.
- Wie lange hat der Vermieter Zeit für die Rückzahlung der Kaution?
- Es gibt keine einheitliche Frist im Gesetz, aber eine angemessene Rückforderungsfrist von wenigen Wochen bis Monaten gilt als üblich; dokumentieren Sie jede Kommunikation.
- Welche Rolle spielt das Übergabeprotokoll?
- Ein schriftliches Übergabeprotokoll mit Unterschriften beider Parteien ist ein starkes Beweismittel bei späteren Streitigkeiten.
Anleitung
- Sammeln Sie Fotos, Videos und Datumsangaben (photo) direkt beim Feststellen der Mängel.
- Senden Sie eine schriftliche Schadenmeldung an den Vermieter und fordern Sie Bestätigung an (notice).
- Fordern Sie eine Aufstellung möglicher Abzüge an und vergleichen Sie diese mit eigenen Kostenvoranschlägen (rent).
- Wenn nötig, reichen Sie eine Klage beim zuständigen Gericht ein oder nutzen Sie Mediationsangebote (court).
Hilfe & Unterstützung
- [1] RIS - Bundesrecht (Mietrechtsgesetz, MRG)
- [2] Justiz - Informationen und Gerichte
- [3] JustizOnline - Formulare und elektronische Einreichung
