Übernahmsprotokoll mit Fotos: Rechte Mieter Österreich

Bei der Wohnungsübernahme in Österreich schützt ein sorgfältiges Übernahmsprotokoll mit Fotos Mieterinnen und Mieter vor späteren Streitfällen. Dieses Protokoll dokumentiert den Zustand bei Einzug oder Auszug, sichtbare Mängel und bereits vorhandene Schäden und hilft, Ansprüche für Reparaturen, Mietminderungen oder Kautionsrückzahlungen zu untermauern. Der Text erklärt, welche Fotos sinnvoll sind, welche Formulierungen im Protokoll wichtig sind, welche Fristen zu beachten sind und wie Sie Beweismaterial sicher aufbewahren. Außerdem finden Sie praktische Schritte für die Kommunikation mit der Vermieterin bzw. dem Vermieter und Hinweise, wann rechtliche Beratung oder Einschaltung des Bezirksgerichts sinnvoll sein kann.

Was gehört ins Übernahmsprotokoll?

Ein gutes Protokoll beschreibt klar den Zustand der Räume und listet Mängel konkret auf. Idealerweise ergänzen Sie das Protokoll durch datierte Fotos und genaue Angaben zu Zählern, Installationen und sichtbaren Beschädigungen. Vermerken Sie Datum, Uhrzeit und wer anwesend war, und lassen Sie das Protokoll von beiden Parteien unterschreiben.

• Fotos (photo): Innenansichten, Nahaufnahmen von Mängeln und Gesamtaufnahmen vom Raumzustand.
• Mängel/Schäden (repair): Beschreiben Sie Lage, Ausmaß und mögliche Ursachen kurz und präzise.
• Beweise und Dokumente (evidence): Zählerstände, Schlüsselübergabe, vorhandene Rechnungen oder Wartungsberichte.
• Datum und Uhrzeit (time): Zeitpunkt der Aufnahme und Dauer der Übergabe festhalten.
• Unterschriften (form): Bestätigung durch Mieterin/Mieter und Vermieterin/Vermieter.

Wie Fotos und Protokoll sinnvoll anfertigen

Machen Sie Fotos in hoher Auflösung, datieren Sie die Dateien im Dateinamen (z. B. 2025-09-01-kueche.jpg) und erstellen Sie eine kurze Bildlegende im Protokoll. Achten Sie auf Lichtverhältnisse und fotografieren Sie Referenzpunkte im Raum, damit später eindeutig erkennbar ist, wo ein Schaden lag.

Fristen, Aufbewahrung und rechtliche Hinweise

Bewahren Sie Protokoll und Fotos mindestens so lange auf, bis etwaige Kautionsfragen oder Gewährleistungsansprüche geklärt sind. Bei gravierenden Mängeln sollten Sie die Vermieterin oder den Vermieter unverzüglich schriftlich informieren und, wenn nötig, Fristen für Nachbesserung setzen. Für den rechtlichen Rahmen ist vor allem das Mietrechtsgesetz (MRG) relevant^[1]. Bei Streitigkeiten über Kündigungen oder Räumungen kann das Bezirksgericht zuständig sein^[2].

Praktische Schritte bei Schäden oder fehlender Reaktion

• Schritt 1: Fotos und Protokoll anfertigen und kopieren.
• Schritt 2: Vermieterin/Vermieter schriftlich informieren und Frist zur Behebung setzen.
• Schritt 3: Frist verstreicht ohne Reaktion → Rechtsberatung oder Schlichtungsstelle kontaktieren.

Wann rechtliche Schritte sinnvoll sind

Wenn eine Vermieterin oder ein Vermieter auf dokumentierte Mängel nicht reagiert und dadurch Wohnqualität oder Sicherheit beeinträchtigt ist, kann eine Mietminderung oder gerichtliche Durchsetzung nötig werden. Prüfen Sie schriftliche Mahnungen, Fristen und sammeln Sie alle Beweise. Offizielle Formulare und elektronische Einreichungen finden Sie über JustizOnline für gerichtliche Schritte^[3].

FAQ

Ist ein Übernahmsprotokoll gesetzlich vorgeschrieben?

Nein, es besteht in der Regel keine allgemeine gesetzliche Pflicht, ein Protokoll zu erstellen, aber es ist sehr empfehlenswert, um Beweissituationen zu klären.

Reichen Fotos allein als Beweis aus?

Fotos sind starke Belege, sollten aber durch ein datiertes Protokoll, Zeugenangaben oder Rechnungen ergänzt werden, um vor Gericht standzuhalten.

Was mache ich, wenn der Vermieter unterschreibt, aber später Mängel bestreitet?

Bewahren Sie Kopien des Protokolls und der Fotos auf, dokumentieren Sie weitere Kommunikation schriftlich und ziehen Sie bei Bedarf rechtliche Beratung hinzu.

Anleitung

1. Machen Sie systematisch Fotos von jedem Raum (photo).
2. Füllen Sie das Übernahmsprotokoll aus und notieren Sie alle Mängel (form).
3. Lassen Sie das Protokoll nach Möglichkeit von beiden Parteien unterschreiben.
4. Speichern Sie Dateien mit Datum und legen Sie Backups an (evidence).
5. Bei fehlender Reaktion Fristen setzen und bei Bedarf rechtliche Schritte prüfen (court).

Hilfe und Unterstützung

• RIS: Gesetzestexte und MRG
• Justiz.gv.at: Informationen zu Gerichten
• JustizOnline: Elektronische Einreichungen

1. [1] RIS - Mietrechtsgesetz (MRG)
2. [2] Justiz.gv.at - Informationen zu Gerichten
3. [3] JustizOnline - Gerichtliche Einreichungen