Zulässige Kautionsabzüge: Fristen für Mieter in Österreich

Als Mieter in Österreich ist es wichtig zu wissen, wann und wie Vermieter Kautionsbeträge abziehen dürfen. Dieser Leitfaden erklärt die üblichen Fristen, welche Abzüge rechtlich zulässig sind und welche Nachweise Sie als Mieter sammeln sollten, um unberechtigte Abzüge anzufechten. Wir erklären praxisnah, welche Rolle Mietvertrag, das Mietrechtsgesetz und das allgemeine bürgerliche Gesetzbuch spielen, welche Dokumente helfen und an welche Gerichte Sie sich bei Streitfällen wenden können. Lesen Sie weiter, um konkrete Handlungsschritte zu finden, Fristen zu erkennen und Ihre Rechte gegenüber dem Vermieter zu schützen.

Wann dürfen Vermieter von der Kaution abziehen?

Grundsätzlich dürfen Vermieter nur für tatsächlich entstandene Ansprüche vom Kautionskonto abziehen. Typische Gründe sind nicht bezahlte Betriebskosten, ausstehende Mieten, sowie Kosten für Beseitigung von Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen. Pauschale oder willkürliche Abzüge sind nicht zulässig. Prüfen Sie immer die Abrechnung und verlangen Sie Belege.

Wichtige Fristen

• Abrechnungsfrist: Der Vermieter sollte die Kautionsabrechnung innerhalb angemessener Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses vorlegen, üblicherweise innerhalb von wenigen Wochen.
• Forderungen geltend machen: Forderungen wegen ausstehender Miete oder Betriebskosten werden oft innerhalb von drei bis sechs Monaten nach Übergabe geltend gemacht.
• Verjährung: Ansprüche aus dem Mietverhältnis unterliegen zivilrechtlichen Verjährungsfristen; prüfen Sie, wann Ansprüche verjähren können.

Welche Nachweise muss der Vermieter liefern?

Bei Abzügen muss der Vermieter die Kosten belegen. Übliche Nachweise sind Rechnungen von Handwerkern, detaillierte Betriebskostenabrechnungen oder Nachweise über ausstehende Mietzahlungen. Als Mieter haben Sie das Recht, diese Belege einzusehen.

Was können Mieter tun, wenn sie unfaire Abzüge vermuten?

Prüfen Sie die Abrechnung sofort und fordern Sie schriftlich die Belege an. Dokumentieren Sie alle Kommunikationen. Wenn keine Einigung möglich ist, können Sie die Angelegenheit bei der Schlichtungsstelle bzw. beim zuständigen Bezirksgericht klären lassen und die Kaution notfalls einklagen.

Praktische Schritte zur Anfechtung

1. Fordern Sie innerhalb von 7–14 Tagen schriftlich alle Belege und eine detaillierte Abrechnung an.
2. Vergleichen Sie die Belege mit Ihren eigenen Dokumenten wie Protokollen und Fotos.
3. Versuchen Sie eine gütliche Einigung; setzen Sie eine Frist zur Rückzahlung oder Korrektur der Abrechnung.
4. Ist keine Einigung möglich, erwägen Sie rechtliche Schritte beim Bezirksgericht.

FAQ

Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?

Die Kaution ist zurückzuzahlen, sobald die berechtigten Forderungen geklärt sind; üblicherweise erfolgt dies kurz nach Übergabe und Abrechnung, abhängig von der Klärung offener Posten.

Kann der Vermieter die Kaution sofort nach Auszug einbehalten?

Nein, er muss konkrete Forderungen nachweisen; ein pauschales Einbehalten ohne Belege ist nicht zulässig.

Welche Rolle spielt das Übergabeprotokoll?

Das Übergabeprotokoll ist ein wichtiges Beweisstück, um den Zustand der Wohnung bei Auszug zu dokumentieren und mögliche Schäden abzugrenzen.

Anleitung

1. Prüfen Sie die Abrechnung sofort nach Erhalt und markieren Sie unklare Posten.
2. Fordern Sie schriftlich binnen zwei Wochen vollständige Belege an.
3. Sammeln und ordnen Sie Ihre eigenen Beweise (Fotos, Protokolle, Zahlungen).
4. Versuchen Sie eine gütliche Klärung und setzen Sie klare Fristen.
5. Wenn nötig, reichen Sie eine Klage beim Bezirksgericht ein oder nutzen Sie Rechtsberatung.

Wesentliche Erkenntnisse

• Dokumentation während des Mietverhältnisses schützt Sie vor unberechtigten Abzügen.
• Schnelles Handeln bei Erhalt der Abrechnung erhöht Ihre Erfolgschancen.
• Fordern Sie stets konkrete Belege für jeden Abzug.

Hilfe und Unterstützung / Ressourcen

• RIS – Rechtsinformationssystem des Bundes
• Justiz.gv.at – Informationen zu Gerichten und Verfahren
• JustizOnline – Elektronische Formulare und Einreichungen

1. [1] RIS - Mietrechtsgesetz (MRG)
2. [2] Justiz.gv.at - Informationen zu Gerichten