Zulässige Kautionsabzüge für Mieter in Österreich
Viele Mieter in Österreich sind unsicher, welche Abzüge vom Kautionsbetrag zulässig sind und wie sie ihr Geld zurückbekommen. Dieser Artikel erklärt leicht verständlich, welche Kosten der Vermieter abziehen darf, welche Belege nötig sind und welche Fristen gelten. Ich beschreibe typische Fehler bei Übergabeprotokollen, bei der Dokumentation von Schäden und bei der Kommunikation mit Vermieterinnen und Vermietern. Außerdem erfahren Sie, wie ein Kautionskonto funktioniert, welche Rolle Fotos und Rechnungen spielen und wann rechtliche Schritte sinnvoll sind. Ziel ist, Ihnen als Mieter praktische Handlungsschritte an die Hand zu geben, damit Sie Ihre Rechte verstehen, Streit vermeiden oder im Problemfall effektiv durchsetzen können.
Was darf abgezogen werden?
Grundsätzlich kann der Vermieter berechtigte Forderungen wie unbezahlte Mieten, Betriebskosten oder durch den Mieter verursachte Schäden von der Kaution abziehen. Die konkrete Rechtslage regelt unter anderem das Mietrechtsgesetz und allgemeine Vertragsregeln.[1]
- Unbezahlte Miete oder offene Betriebskosten, wenn sie nachgewiesen werden können.
- Reparaturkosten für Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen, mit geprüften Rechnungen.
- Endreinigung nur, wenn sie vertragsgemäß vereinbart und angemessen belegt ist.
- Kosten müssen durch Belege, Rechnungen oder ein lückenloses Übergabeprotokoll dokumentiert sein.
Nicht jede Abnutzung berechtigt zu einem Abzug von der Kaution.
Häufige Fehler bei Kautionsabzügen
Viele Streitfälle entstehen durch fehlende Dokumentation oder unklare Forderungen. Diese Fehler führen dazu, dass Mieter unnötig viel verlieren oder Vermieter unberechtigte Abzüge vornehmen.
- Kein Übergabeprotokoll oder unvollständige Protokolle ohne Fotos und Unterschriften.
- Fotos fehlen oder sind nicht datiert, sodass der Zustand nicht nachvollziehbar ist.
- Vermieter rechnen pauschal ab, ohne konkrete Rechnungen vorzulegen.
- Fristen für Rückzahlung oder Einwendungen werden nicht beachtet.
Bewahren Sie Übergabeprotokolle und alle Rechnungen mindestens bis zur Kautionsrückzahlung auf.
Was Sie als Mieter tun sollten
Sichern Sie Beweise, fordern Sie eine schriftliche Abrechnung und bewahren Sie Quittungen auf. Nutzen Sie ein Kautionskonto, wenn vereinbart, und reagieren Sie rechtzeitig bei unklaren Forderungen; im Streitfall kann das Bezirksgericht zuständig sein.[2]
Dokumentation
- Machen Sie datierte Fotos vom Wohnungszustand bei Ein- und Auszug.
- Sammeln Sie Rechnungen, Belege und E-Mail-Korrespondenz mit dem Vermieter.
- Führen Sie ein Übergabeprotokoll mit Unterschriften beider Parteien.
Heben Sie Rechnungen und Fotos mindestens bis zur endgültigen Kautionsabrechnung auf.
Fristen und Schreiben
Setzen Sie dem Vermieter eine klare Frist für die Rückzahlung oder eine detaillierte Abrechnung. Fordern Sie per Einschreiben oder E-Mail mit Lesebestätigung und bewahren Sie einen Nachweis der Zustellung.
FAQ
- Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?
- Es gibt keine einheitliche Frist im Gesetz; üblich ist eine Rückzahlung innerhalb weniger Wochen bis drei Monate nach Übergabe, abhängig von Abrechnungsbedarf.
- Kann der Vermieter pauschal einen Betrag einbehalten?
- Nein, jede Forderung muss konkret begründet und idealerweise durch Rechnung oder anderes Beweismaterial belegt werden.
- Was hilft, wenn der Vermieter nicht reagiert?
- Dokumentieren Sie Ihre Ansprüche schriftlich und prüfen Sie die Möglichkeit, den Anspruch gerichtlich durchzusetzen oder eine Schlichtungsstelle zu nutzen.
Anleitung
- Dokumentieren Sie den Wohnungszustand mit datierten Fotos und einem unterschriebenen Übergabeprotokoll.
- Setzen Sie dem Vermieter eine schriftliche Frist zur Abrechnung und Rückzahlung.
- Fordern Sie detaillierte Rechnungen für alle abgezogenen Beträge an.
- Wenn nötig, reichen Sie Klage beim zuständigen Bezirksgericht ein.
Hilfe und Unterstützung
- RIS – Rechtsinformationssystem des Bundes
- Justiz.gv.at – Gerichtsinformationen
- JustizOnline – Formulare und e‑Services
