Erhaltungspflicht des Vermieters in Österreich
Als Mieter in Österreich stellt sich oft die Frage, welche Pflichten der Vermieter zur Instandhaltung der Wohnung hat und wann Sie als Mieter reagieren können. Das Mietrecht (MRG)[1] regelt, dass Vermieter grundlegende Erhaltungsarbeiten übernehmen müssen, damit die Wohnung bewohnbar bleibt. In diesem Text erklären wir praxisnah, welche Reparaturen typischerweise unter die Erhaltungspflicht fallen, wie Sie Mängel richtig dokumentieren und melden, welche Fristen zu beachten sind und welche Schritte möglich sind, wenn der Vermieter nicht handelt. Ziel ist, Mieterrechte verständlich zu erklären und konkrete Handlungsschritte für schnelle Lösungen und gegebenenfalls rechtliche Schritte aufzuzeigen. Wir beschreiben auch, wie Sie Fristen setzen, wann Mieter eine Selbstvornahme erwägen können und welche Rolle Bezirksgerichte und OGH-Entscheidungen spielen. Bewahren Sie alle Belege auf und holen Sie gegebenenfalls rechtliche Beratung bei Beratungsstellen ein.
Was gehört zur Erhaltungspflicht?
Zur Erhaltungspflicht zählen Arbeiten, die nötig sind, damit die Wohnung sicher und nutzbar bleibt. Dazu gehören häufig:
- Heizung (heating): Beheizungsausfall, Heizkörperreparaturen und zentralheizungspflichtige Mängel.
- Wasser & Sanitär (plumbing): Rohrbrüche, undichte Leitungen, funktionierende Sanitäranlagen.
- Elektrik (electrical): Gefährliche Installationsfehler oder Ausfälle, die die Nutzung beeinträchtigen.
- Dach, Fassade und tragende Teile (structure): Abdichtungen, tragende Schäden und größere Bauschäden.
- Schimmel & Feuchtigkeit (habitability): Ursachen beheben, nicht nur oberflächlich reinigen.
Wie melden Sie Mängel richtig?
Wichtig ist eine klare, nachvollziehbare Meldung: dokumentieren Sie den Mangel, setzen Sie Fristen und fordern Sie eine schriftliche Bestätigung. Gut dokumentierte Mängel erhöhen Ihre Chancen, dass der Vermieter reagiert oder dass ein Gericht Ihre Position anerkennt.
- Mängel dokumentieren (photo, video, evidence): Datum, Uhrzeit, Fotos und kurze Beschreibungen anfertigen.
- Schriftliche Anzeige & Frist setzen (notice): Senden Sie eine formelle Mängelanzeige per E-Mail oder Einschreiben und setzen Sie eine angemessene Frist.
- Fristen beachten (calendar): Notieren Sie Antwortfristen und reagieren Sie rechtzeitig, wenn keine Antwort erfolgt.
- Kontakt suchen (call): Vereinbaren Sie, wenn möglich, einen Telefontermin oder eine Besichtigung mit dem Vermieter.
Was tun, wenn der Vermieter nicht handelt?
Bleibt der Vermieter trotz Fristsetzung untätig, gibt es mehrere Optionen: Selbstvornahme mit Kostenvorbehalt, Mietzinsminderung, Einschaltung des Bezirksgerichts[2] oder Antrag auf gerichtliche Maßnahmen. Bevor Sie selbst handeln, prüfen Sie Rechte, Kostenrisiken und informieren Sie den Vermieter schriftlich.
- Selbstvornahme nur nach sorgfältiger Prüfung: Bewahren Sie Belege auf und informieren Sie den Vermieter vorab, wenn möglich.
- Mietzinsminderung prüfen: Bei erheblichen Beeinträchtigungen kann eine Reduktion gerechtfertigt sein.
- Gerichtliche Schritte (court): Klagen oder Anträge erfolgen beim zuständigen Bezirksgericht; informieren Sie sich über Formulare und Verfahren[3].
FAQ
- Wer bezahlt für kleine Reparaturen?
- Kleine, laufende Schönheitsreparaturen können vertraglich dem Mieter zugewiesen sein; größere Erhaltungsarbeiten trägt in der Regel der Vermieter.
- Darf ich die Miete kürzen, wenn nicht repariert wird?
- Bei erheblichen Mängeln ist eine Mietzinsminderung möglich, wenn der Mangel die Gebrauchstauglichkeit wesentlich beeinträchtigt.
- Wie lange habe ich Zeit, bevor ich das Gericht einschalte?
- Setzen Sie zuerst eine angemessene Frist; bei Fristversäumnis können weitere rechtliche Schritte folgen, die Fristen sind fallabhängig.
Anleitung
- Dokumentieren Sie den Mangel vollständig mit Datum, Fotos und Beschreibungen.
- Senden Sie eine schriftliche Mängelanzeige und setzen Sie eine Frist zur Behebung.
- Warten Sie die gesetzte Frist ab und protokollieren Sie alle Antworten.
- Prüfen Sie Möglichkeiten zur Selbstvornahme oder Mietzinsminderung mit Kostenvorbehalt.
- Suchen Sie rechtliche Hilfe oder reichen Sie bei Bedarf eine Klage beim Bezirksgericht ein.
Wesentliche Hinweise
- Bewahren Sie alle Belege und Schriftwechsel systematisch auf.
- Reagieren Sie zügig auf Fristen und Anfragen des Vermieters.
- Klare Kommunikation kann viele Konflikte ohne Gericht lösen.
Hilfe und Unterstützung / Ressourcen
- MRG (Gesetzestext) - RIS
- JustizOnline Formulare (gerichtliche Aufkündigung)
- Informationen zu Bezirksgerichten - justiz.gv.at
