Mietvertrag: Untermiete berechnen in Österreich
Mietverträge & Vertragsarten (befristet/unbefristet, Haupt-/Untermiete)
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veröffentlicht 10. September 2025
Als Mieter in Österreich kann es notwendig sein, eine angemessene Untermiete zu berechnen — zum Beispiel wenn Sie ein Zimmer weitervermieten oder einen Teil der Wohnung untervermieten. Dieser Artikel erklärt Schritt für Schritt, wie Sie die Untermiete fair und rechtssicher kalkulieren, welche Kosten anteilig berücksichtigt werden sollten und welche Nachweise sinnvoll sind. Sie erhalten formelhafte Beispiele, Hinweise zur Dokumentation von Belegen sowie Tipps zum Gespräch mit dem Vermieter und zum Umgang mit möglichen Streitfällen vor Bezirksgericht. Ziel ist, dass Mieter ihre Rechte kennen und eine transparente, nachvollziehbare Berechnung vorlegen können, die sowohl im Alltag als auch im Konfliktfall Bestand hat.
Wie Sie die Untermiete berechnen
Als Grundlage gelten das Mietrechtsgesetz (MRG) und die Grundsätze der Vertragsauslegung [1], die bei Einzelfragen heranzuziehen sind. Für die Berechnung sollten Sie systematisch vorgehen: Flächenanteil ermitteln, anteilige Hauptmiete berechnen und Betriebskosten sowie gegebenenfalls Heizkosten anteilig hinzufügen.
Wichtige Kostenbestandteile
- Grundmiete (rent): anteilig nach Wohnfläche berechnen.
- Betriebskosten (payment): anteilig nach Vereinbarung oder Verbrauch berücksichtigen.
- Heizung (heating): anteilig nach Verbrauch oder Fläche, je nach Abrechnung.
- Reparaturen (repair): nur anteilige, regelmäßig anfallende Kosten einbeziehen, keine großen Investitionen ohne Absprache.
- Dokumentation (evidence): Quittungen, Abrechnungen und Fotos als Nachweis aufbewahren.
Bewahren Sie alle Quittungen und Fotos als Belege auf.
Beispielrechnung
Beispiel: Gesamtmiete 800 EUR für 80 m², Sie vermieten 20 m² unter. Anteil Grundmiete: 800 × (20/80) = 200 EUR. Betriebskosten anteilig (z. B. 50 EUR) ergeben Untermiete = 250 EUR. Passen Sie Beträge an, wenn Heizung getrennt abgerechnet wird oder besondere Vereinbarungen gelten.
Konkrete Nachweise erhöhen die Durchsetzbarkeit einer Berechnung vor Gericht.
FAQ
- Wer darf Untermiete verlangen?
- Als Mieter dürfen Sie untervermieten, wenn der Hauptmietvertrag oder das Gesetz dies nicht ausschließt und der Vermieter gegebenenfalls zustimmen muss.
- Welche Kosten kann ich auf den Untermieter umlegen?
- Sie können anteilige Grundmiete, Betriebskosten und Heizkosten umlegen, sofern die Berechnung nachvollziehbar ist und Belege vorliegen.
- Was passiert bei Streit über die Höhe der Untermiete?
- Bei Uneinigkeit kann der Weg zum Bezirksgericht führen, das im Streitfall über Angemessenheit und Belege entscheidet [2].
Anleitung
- Fläche messen und prozentualen Anteil an der Gesamtfläche berechnen.
- Alle relevanten Belege sammeln (Mietvertrag, Betriebskostenabrechnung, Heizkostenabrechnung).
- Vermieter informieren und schriftlich um Zustimmung bitten; Vorlage mit Berechnung beifügen.
- Bei Streit Beweismittel ordnen und Fristen beachten; nötigenfalls Klage beim zuständigen Bezirksgericht prüfen.
Hilfe und Unterstützung / Ressourcen
- RIS – Mietrechtsgesetz (MRG)
- Justizministerium – Informationen zu Gerichten
- JustizOnline – Formulare und e-Services
