Untermiete berechnen für Mieter in Österreich

Als Mieter in Österreich möchten Sie oft wissen, wie viel Untermiete angemessen ist, ohne gegen Mietrecht oder den Hauptmietvertrag zu verstoßen. Dieser Leitfaden erklärt Schritt für Schritt, welche Kosten Sie berücksichtigen, welche rechtlichen Grenzen das Mietrechtsgesetz setzt und wie Sie transparente Berechnungen dokumentieren. Sie erhalten praxisnahe Hinweise zur Verteilung von Betriebskosten, Abschreibungen auf Möbel und zur fairen Aufteilung von Nebenkosten. Am Ende wissen Sie, wie Sie ein Angebot prüfen, mit dem Untermieter einverstanden sind und wie Sie Streit vermeiden oder sachlich belegen können, falls Fragen auftreten.

Wichtige Grundlagen

Vor einer Berechnung prüfen Sie zuerst den Hauptmietvertrag und ob Untermiete erlaubt ist. Manche Verträge oder Vermieter verlangen Zustimmung oder setzen eine Höchstgrenze. Gesetzliche Vorgaben zum Mietschutz und zur Form der Zustimmung finden sich im Mietrechtsgesetz (MRG).^[1]

Welche Kosten zählen zur Untermiete?

Rechnen Sie nur die tatsächlichen, anteiligen Kosten mit ein; willkürliche Aufschläge sind rechtlich riskant. Typische Posten sind:

• Miete (anteilig nach Zimmergröße oder Nutzfläche) (rent)
• Betriebskosten und Heizkosten anteilig (payment)
• Anteiliges Entgelt für Möbel oder Ausstattung, wenn vereinbart (repair)
• Einmalige Kaution oder Verwaltungsgebühr nur wenn vertraglich erlaubt (form)

Berechnung: Schritt für Schritt

Eine einfache Methode ist die Flächen- oder Zimmeraufteilung. Beispiel: Gesamtnetto-Miete plus anteilige Betriebskosten, geteilt nach Quadratmetern oder nach klar verteilten Zimmern. Berücksichtigen Sie außerdem Heiz- und Warmwasserkosten separat, wenn diese individuell messbar sind.

1. Ermitteln Sie die Gesamtnetto-Miete und alle jährlichen Betriebskosten.
2. Berechnen Sie den Anteil pro m² oder pro Zimmer.
3. Fügen Sie anteilige Möbel- oder Ausstattungswerte nur bei schriftlicher Vereinbarung hinzu.
4. Erstellen Sie eine schriftliche Untermietvereinbarung mit klaren Beträgen und Zahlungsfristen.
5. Halten Sie Kontaktdaten und Zahlungswege fest.

Was tun bei Uneinigkeit?

Versuchen Sie zuerst eine gütliche Einigung mit Hauptmieter oder Untermieter. Dokumente, Belege und eine nachvollziehbare Berechnung erhöhen Ihre Chancen. Falls nötig, kann eine Beratung bei einer Mieterorganisation oder eine rechtliche Prüfung helfen. Formelle Schritte wie Mahnungen oder gerichtliche Klärung sollten gut begründet sein.^[2]

FAQ

Wer darf Untermiete verlangen?

Nur der Hauptmieter darf eine Untermiete vereinbaren; oft ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich.

Welche Kosten darf ich anrechnen?

Nur anteilige Nettomiete, Betriebskosten und vereinbarte Ausstattungswerte; unberechtigte Aufschläge sind zu vermeiden.

Muss die Untermiete schriftlich sein?

Es ist zwar nicht immer zwingend, doch eine schriftliche Vereinbarung schafft Rechtssicherheit für beide Seiten.

Anleitung

1. Sammeln Sie alle Miet- und Betriebskostenabrechnungen.
2. Bestimmen Sie die Berechnungsbasis (m² oder Zimmer).
3. Teilen Sie Netto-Miete und Betriebskosten anteilig zu.
4. Formulieren Sie die Untermietvereinbarung schriftlich und lassen Sie beide Parteien unterschreiben.
5. Bewahren Sie Zahlungsbelege und Kommunikation auf.

Hilfe und Unterstützung / Ressourcen

• Formulare und E-Services (JustizOnline)
• Informationen zu Gerichten und Verfahren (Justiz)
• Rechtsinformationssystem (RIS) mit MRG-Texten

1. [1] RIS – Mietrechtsgesetz (MRG) und Rechtsinformationen
2. [2] JustizOnline – Formulare und e‑Services für Gerichtsverfahren