Untermiete zu hoch? Rückforderung für Mieter in Österreich
Mietverträge & Vertragsarten (befristet/unbefristet, Haupt-/Untermiete)
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veröffentlicht 10. September 2025
Viele Mieter in Österreich merken erst später, dass die Untermiete zu hoch verlangt wurde. In solchen Fällen ist es möglich, zu viel gezahlte Beträge zurückzufordern — wenn Fristen, Beweise und der rechtliche Rahmen beachtet werden. Dieser Ratgeber erklärt in verständlicher Sprache, welche Rechte Untermieter und Hauptmieter haben, welche Dokumente wichtig sind, wie Sie eine Rückforderung schriftlich formulieren und welche Schritte vor Gericht nötig sein können. Ich gehe auch darauf ein, wie man telefonische oder schriftliche Mahnungen dokumentiert, welche Rolle Mietverträge und Zahlungsbelege spielen und wann eine Klage beim Bezirksgericht sinnvoll ist.
Rechte und rechtlicher Rahmen
Ob Sie zu viel Untermiete gezahlt haben, richtet sich nach dem Mietvertrag, den allgemeinen Regeln des Mietrechts (MRG) und dem zivilrechtlichen Bestandvertrag nach ABGB. Maßgebliche Bestimmungen zum Mietrecht finden Sie in der einschlägigen Gesetzeslage und in gerichtlicher Rechtsprechung.[1]
Untermieter und Hauptmieter haben unterschiedliche Pflichten, prüfen Sie daher beide Verträge genau.
Beweissicherung: Was Sie sammeln sollten
- Alle Mietzahlungen: Kontoauszüge, Überweisungsbelege oder Barquittungen.
- Mietverträge und Untermietvereinbarungen in schriftlicher Form.
- Schriftwechsel, SMS oder E‑Mails über die vereinbarte Miethöhe.
- Notieren Sie Termine: wann Zahlungen erfolgten und wann Forderungen gestellt wurden.
- Zeugen und Gesprächsnotizen, falls Absprachen mündlich stattfanden.
Bewahren Sie alle Belege chronologisch in einem Ordner oder digital gespeichert auf.
Schriftliche Rückforderung und Fristen
Beginnen Sie mit einer klaren, datierten Forderung an den Empfänger der Untermiete: Betrag, Zeitraum und Rückzahlungsfrist (z. B. 14 Tage) angeben. Formulierungen sollten sachlich sein und auf die beigefügten Belege verweisen. Reagiert die Gegenpartei nicht, ist die nächste Stufe die formelle Klage beim zuständigen Bezirksgericht.[2]
Setzen Sie eine klare Frist; ohne Nachweis einer ordnungsgemäßen Aufforderung kann ein Gericht Ihre Ansprüche erschwert sehen.
Wenn Verhandlungen scheitern: Gerichtliche Schritte
Kommt keine Einigung zustande, können Sie beim Bezirksgericht Klage erheben. Bereiten Sie folgende Unterlagen vor:
- Alle Zahlungsbelege und schriftlichen Vereinbarungen.
- Die Forderungsschrift und eine kurze Chronologie der Ereignisse.
- Kontaktangaben von Zeugen, falls vorhanden.
Ein strukturiertes Dossier erhöht die Erfolgschancen vor Gericht.
Häufige Fragen
- Wer trägt die Beweislast bei zu hoher Untermiete?
- Derjenige, der die Rückforderung stellt, sollte die relevanten Belege und Vereinbarungen vorlegen.
- Kann ich Zinsen auf zu viel gezahlte Untermiete verlangen?
- Unter Umständen sind Verzugszinsen möglich; das richtet sich nach Zahlungszeitpunkt und Rechtsprechung.
- Wie lange habe ich Zeit, eine Rückforderung zu stellen?
- Es gelten Verjährungsfristen nach dem ABGB; üblicherweise sind es drei Jahre ab Fälligkeit der Forderung, prüfen Sie jedoch Ihren Fall konkret.
Anleitung
- Sammeln Sie alle Zahlungsbelege, Verträge und Nachrichten, die die Miethöhe belegen.
- Formulieren Sie ein kurzes Forderungsschreiben mit Fristsetzung und Belegverweis.
- Versuchen Sie eine außergerichtliche Einigung und dokumentieren Sie jede Kommunikation.
- Reichen Sie bei Bedarf Klage beim zuständigen Bezirksgericht ein und legen Sie Ihr Dossier vor.
Hilfe und Unterstützung / Ressourcen
- Mietrechtsgesetz und Rechtsinformationssystem (RIS)
- Informationen zu Gerichten und Verfahren (justiz.gv.at)
- JustizOnline: Formulare und E‑Services
